כל מה שרצית לדעת על משכנתא ולא היה לך מי לשאול

קיצור הרצאה על משכנתא בסמינרשת היום עם מינדי ונעמי בכלכלת המשפחה עם חני צאיג  יועצת משכנתאות http://yourhealthyfinancespages.blogspot.com/p/blog-page_17.html  .          מימין בדף אפשר להירשם לדף אוהדים בפייסבוק ולאתר האינטרנט.מומלץ     www.healthyfinances.co.il

בחירת משכנתא - כאשר רוצים לבחור משכנתא יש לבחור את הריבית ואת מסלול משכנתא שמתאימים לכם. ריבית הכי נמוכה נשמעת טוב ,אך לא רק רבית נמוכה רלבנטית, אלא גם בחירת מסלול. בחירת מסלול שמתאים לך יכולה לך לחסוך כסף גם בריבית גבוהה יותר מהריבית הנמוכה שיכולת לקבל במסלול אחר. אם תבחרו בריבית נמוכה ללא בחירת מסלול מתאים ,יתכן שתשלמו יותר כסף לבנק בעתיד, ולשלם יותר אתם לא רוצים ולא צריכים.

לבחור מסלול וריבית שיחזיר הכי פחות כסף לבנק. בהתאם לצורכי הלקוח – חני יועצת משכנתאות לוקחת את המסמכים שלך, היא תפעל מולך מול הבנק עם ניהול מו"מ ולהתאים את המשכנתא  שלך בהתאם לאורח חיים שלך ויכולת ההחזר. היא יכולה לקבל גם הנחות מחיר מהבנק. מה אתם עושים ? את\ה רק מגיעים לבנק, כדי לסגור את קבלת המשכנתא וחותמים על המסמכים. היא מסבירה לך על המשכנתא ,על המסלול והריבית.

משכנתא זה עבדות ותשלום לכל החיים (עבד לווה לאיש מלוה) ככל שזמן המשכנתא יותר ארוך,  וקשור גם לכלכלת המשפחה.

משבר הסאב פריים קשור למשכנתאות שניתנו  ללקוחות עם סיכוי החזר נמוך של תשלומים ותשלומים נמוכים מידי חודש (אנשים מובטלים או מרוויחים מעט כסף) .הם נשארו ללא בית ועם הלוואות .ערך הבית פחות מאשר תשלום ההלוואה (בארה"ב יש אפשרות להחזיר את הבית עבור תשלום המשכנתא,גם אם ערך הבית נמוך מתשלום המשכנתא). בישראל זה גם יכול להיות בעתיד,ללא התערבות רגולציה והבנקים.

אפשר לקחת משכנתא כדי להגדיל את הבית מ- 2-3 חדרים ל-3-4 חדרים בהתאם לגודל המשפחה ,עבודה מהבית , זמן פנאי ועוד .בית גדול חשוב לנו כדי להגיע למצב נוח וטוב יותר.

מה זה משכנתא? הלוואה לטווח ארוך. אפשר לפרוס ל10 -20 -30 שנה. ולא לטווח קצר. הבית משועבד לבנק , כל עוד המשכנתא לא משולמת במלואה . אי אפשר למכור עם שעבוד. אפשר למכור כאשר הקונה  מסלק את הלוואת המשכנתא שלך ע"י תשלום קנית הדירה  ואתם מחזירים את המשכנתא מייד ולוקחים משכנתא חדשה לקנית בית חדש אחר.

אפשר לקחת משכנתא לדברים אחרים: בית, משרד, חנות ורכב. אפשר לשעבד את הבית הקים ולקנות רכב מסחרי לצרכי עבודה. אפשר לקחת משכנתא עם משכון הבית לרכישת לשיפוצים, כיסוי הלוואות ישנים, רכב.

אפשר לקחת משכנתא לבניית בית. יש לבדוק ולעשות תכנון העלויות הכי גבוהות עם שינויים, כך שלא תתקעו בכסף.הכסף לא מתקבל בבת אחת ,אלא מגיעה בחלקים.כל התקדמות בבניה  ואישור המהנדס בבניה , הבנק משחרר כסף .

רכישת הבית היא בריבית הכי זולה שיש.  הכסף של המשכנתא מועבר למוכר הבית על מנת שהכסף עובד לרכישת דירה ולא לצרכים אחרים.

מכיוון שמדובר בריבית נמוכה ולטווח ארוך, אפשר לשלם פחות כסף בחודש ובכך להקל על התשלום החודשי ,וגם אפשר לעמוד בזה בלי להיגרר לקנסות וריביות חריגות .

אפשר לאחד את כל ההלוואות הגדולות שיש למשפחה  להלוואת משכנתא אחת בריבית יותר נמוכה ולטווח ארוך יותר. הפתרון נועד למי שלא היה מודע בעבר להלוואות שליליות אלו וצריך לתת עכשיו פתרון. לא מומלץ בכלל לקחת הלוואות אלא כמה שפחות (בעיקר לפעילות עסקית ולא אישית). יש לחסוך מידי שנה בשנה למטרות עתידיות צפויות כמו רכב, דירה, חתונה  וכיוצא.

האם אפשר לקחת משכנתא על שעבוד בית אחר? אם יש לך בית שאין לו משכנתא (שלמת כבר את כל המשכנתא,או שקנית ללא משכנתא) והוא שלך ללא שעבוד  ,תוכלו לקחת משכנתא על קנית בית נוסף (למגורים או להשקעה) עם שעבוד הבית הראשון.

האם יש אפשרות גם לקחת 2 משכנתאות: אחת לקנית דירה חדשה שניה עם משכנתא לדירה השניה , ואחת נוספת שלישית עם שעבוד הבית הראשון? צריך לבחון את הכדאיות הכלכלית ואת המינוף. 

כמובן, יש הבחנה בין הלוואה משכנתא לרכישת דירה לבין הלוואה לכל מטרה ,גם אם מטרת הלוואה בשניהם זהה - כדי לרכישת דירה , הריבית לכל מטרה גבוהה יותר. בנק משכנתאות ייתן הלוואה לרכישת דירה בריבית יותר נמוכה מאשר בנק מסחרי רגיל.

להתאים את המשכנתא בהתאם לאורח חיים-

1. כאשר אתם צעירים ללא ילדים ומרוויחים הרבה כסף ,אולם עוד כמה שנים יהיו הוצאות גדולות יותר עם ילדים(גנים ומטפלת והוצאות ילדים על חיתולים ואוכל ) ויתכן שתרדו בשכר ותפוטרו מהעבודה. יתכן שהאישה לא תעבוד עקב טיפול בילדים ,כי גן ומטפלת עולה יותר מהשכר החודשי של האמא.

2.סטודנטים לומדים ופחות עובדים ואין להם כרגע הכנסות ,אולם יהיה להם הכנסות גבוהות בעתיד לאחר סיום התואר (מהנדסים, הייטק, עו"ד,רו"ח מנהל עסקים ועוד).

3.זוג מבוגר שיעבוד כרגע למשך כמה שנים ויצאו לפנסיה  ולא ימשיכו לעבוד גם בפנסיה והמשכורות תרד ,ורוצים לקנות בית ולקחת משכנתא גם לזמן הפנסיה.

בהתאם לתקנות בנק ישראל וממונה על הבנקאות אפשר לקבל רק עד 60% מימון ממחיר הדירה ולא מעבר לכך בבנק למשכנתאות. אפשר לקחת מהבנק שיעור מימון של  80-85%, הפרש הלוואה (מעל ל-60% מימון) אפשר לקבל ע"י ערבות מחברת  איאמאי (emi),שבודקת אותך האם תוכלו לעמוד בהחזרי התשלומים לאורך זמן בהתאם לאיתנות הפיננסית שלך. אם כן,אתם מקבלים מהחברה ערבות לבנק.

ריביות משתנות צמודות לפריים לפי בנק ישראל ויש אפשרות לשינוי בריבית מידי כל חודש(לא בהכרח שהיא עולה או יורדת כל חודש) 4.75% כיום, לפני שנה 3% ולפני כן 2% .כיום הריבית נמוכה יחסית ולכן כיוון הריבית במגמת עליה ולא ירידה.כל חודש-חודשיים הריבית יכולה להשתנות כלפי מעלה ואתם תשלמו יותר על המשכנתא בריבית משתנה.

יש מספר ריביות משתנות: צמוד פריים, צמודה ליורו, צמוד לדולר.אפשר לקחת בריבית משתנה  רק 33% מערך המשכנתא. השאר בריבית משתנה  צמודת מדד או קבועה לא צמודה.

מתי כדאי לקחת צמוד פריים ? כאשר הפריים נמוך (כמו שהיה ב-2007-2009) כדאי לקחת צמוד פריים. אבל צריך לקחת בחשבון שריבית הפריים תעלה בשנים הבאות ואתם תשלמו יותר.ולכן יש כדאיות לטווח קצר של כמה שנים עד 5 שנים, רק שהריבית נמוכה או ריבית במגמת ירידה לאורך כמה שנים לערך.

הלוואות זכאות של המדינה – 4% צמודת מדד ל-25 שנה .לא כדאית היום, כי בבנק נותנים % 2 וחצי. הבנק לא מספר מה מדד הצמוד משפיע על החזר התשלום וגודל המשכנתא. למדינה אין קנס לא משנה מה הריבית. אפשר לעשות פריסה מחדש של החובות , לעומת בבנק שיש קנסות ואין רחמנות על הפריסה בתשלומים.

זוג צעיר שלא ניצל בפעם הראשונה את הלוואות המדינה לא יכול לנצל אותה בעתיד. מי שניצל את הלוואת המדינה בעבר לא יכול לנצל שוב.

גרירת משכנתא – שינוי תנאי משכנתא לתנאים טובים יותר,אולם בהתאם לחוזה המשכנתא יש קנס ועמלת מוקדם בסכומים מסוימים . כאשר משלמים את כל המשכנתא או חלק מהמשכנתא לפני זמן הפירעון שנקבע לפי המסלול שבחרת , יש עמלת תשלום מוקדם. עמלת תשלום מוקדם נובע מכך שהבנק מפסיד את הריביות העתידיות על המשכנתא שלך. בהתאם לגובה המשכנתא ובהתאם למסלול ולחוזה יש אפשרות לקנס של עשרות אלפי ₪.

חני יועצת משכנתאות בדקה עבור לקוח שחויב בקנס 60 אלף אם ישלם את המשכנתא. ומצאה לבסוף שיש אפשרות חסכון של 120 אלף שקל גם לאחר הקנס וכך הלקוח הרוויח  60 אלף במסלול אחר עם ריבית נמוכה יותר.

מחזור משכנתא - אפשר להוריד שנים של  תשלום  משכנתא או קיצור תשלומים 6 תשלומים בשנה במקום 12 תשלומים. לבנק אין אינטרס לעשות מחזור משכנתא אלא להיפך. חשוב להוריד את תשלום החודשי, על מנת שגם יהיה לך אפשרות להתקיים באכילה ושתיה ושאר צרכים בסיסיים לאדם, וגם לשלם תשלומים אחרים קבועים. כמו: חשמל,גז, מים,ארנונה,טלפון, לימודים ועוד.

כל לקוח\ה יכולים ללכת לבנק ולדבר ולנהל משא ומתן (מו"מ) עם הבנק לגבי תנאי המשכנתא ולשנות אותם.אפשר להתווכח על הכל בבנק כולל עמלות ותשלומים. המילה של פקיד בבנק לא קדושה, ואפשר לערער על עמדת הבנק, ולגרום לבנק לקבל את העמדה שלך. מי שמפחד לעשות זאת , יש יועצי משכנתאות פרטיים שיכולים לעשות את העבודה עבורך תמורת תשלום.

לבנק חשוב  איך אתה מתנהל פיננסית. אם הבנק יודע שאין לך הכנסה כרגע –פיטורים, לידה וכיוצא, יהיה קושי לאשר לך את התשלומים שאתה מבקש ויבקש להוריד את התשלומים או שתשלם ריבית גבוהה יותר על הסיכון.  

הקפאת משכנתא- כאשר אתם יודעים שבעתיד לא תוכלו לעמוד בהחזרי תשלומי המשכנתא מסיבות שונות ,אחת מהן איבוד משכורות כתוצאה מפיטורין - אפשר לומר לבנק שכרגע אתם מעוניינים להקפיא את תשלומי המשכנתא ולא לשלם.

כמובן שתשלמו יותר ריבית על הכסף שלא שולם בינתיים בהמשך לאחר סיום הקפאת המשכנתא(אין ארוחות חינם). אולם אם ידוע לך שלא תוכלו לעמוד בהחזרי תשלום המשכנתא בעתיד ותשלמו ריבית חריגה על חוסר התשלומים ,זה כדאי (חוסכים את מרווח הריבית המשולמת בעתיד לעומת ריבית חריגה של קנס).

כדאי לעשות את הקפאת משכנתא לפני המצב שנוצר ולא אחרי. אם תבקשו אחרי יהיה הרבה יותר קשה לקבל מהבנק הקפאה. 

משמעות שעבוד הבית לבנק – כל עוד אתם לא שלמתם את כל(רוב) המשכנתא,הבית שייך לבנק ולא לך.ולכן אם אתם לא משלמים את המשכנתא לאורך זמן גם אם שלמתם לבנק חלק מהמשכנתא ,הבנק יכול לקחת את הבית.אתם יכולים (ועדיף שתעשו זאת) למכור את הבית ולקבל כסף ולשלם את כל המשכנתא.בכסף שנותר לגור בינתיים בשכירות או לחזור למשפחה ולחסוך כסף לדירה הבאה.כאשר הבנק לוקח את הבית , הבית הולך לכונס נכסים ומשלם הוצאות משפטיות וכל ההוצאות –אתם משלמים. ויש ירידת ערך ומוכרים בהרבה ממחיר הדירה ואפשר להישאר עדין חייבים

הלוואות משכנתא מסתיימת עד גיל 75 .(יש בנקים שמעגלים פינות ומאפשרים לגיל קצת יותר מאוחר בכמה שנים),ולכן צריך להחזיר את כל המשכנתא עד גיל זה. ולכן לקיחת משכנתא בגיל מבוגר – יש פחות שנים להחזר המשכנתא והשנים מתקצרות וגם גודל התשלומים יותר גדולים. ולכן גרירת משכנתא לתקופה  ארוכה בפרט  בתקופת זקנה ,יוצרת בעיה פיננסית.

כמה יועץ משכנתאות יכול לחסוך במשכנתא? אפשר למצוא  חסכון להחזר משכנתא  50-100 אלף. הבנק לוקח יותר כסף למי שלא מבין ומשלם יותר .

הלואות בוליט – משלמים רק את ריבית ולא קרן, הלוואה  צמודה למדד . לוקחים הלוואה כזאת, כאשר נקבל כסף בקרוב, או למכור את הבית בטווח הקצר . וחייבים לשלם את המשכנתא בקרוב ויש להיערך לשלם את הקרן בהתאם.

דוח יתרת משכנתא - אפשר לקבל מכל בנק משכנתאות,אפשר לפנות למוקד ייעודי של הבנק ולקבל בדוח מפורט כמה כסף יש כמה שלמתם מה הריבית היום והאם כדאי למחזר. חני בודקת את כדאיות המחזור לבד בחינם ואתם יכולים האם ללכת לבד לבנק או לפעול יחד עם חני .

יועצי המשכנתאות בבנק מונעים מאינטרס הבנק להרוויח כמה שיותר גם על חשבון הלקוח בבחירת מסלול וריבית פחות טובה ללקוח ,בהתאם ליעדי הבנק ,ובהתאם לחוסר מקצועיות של יועץ משכנתאות. המקצועיות נרכשת על חשבון גבם של לוקחי המשכנתאות. ולכן יש לדעת לאיזה יועץ משכנתאות בבנק ובאיזה בנק לפנות: האם הוא מקצועי, והאם הוא פועל יותר לאינטרס הלקוח ופחות לאינטרס הבנק.

אפשר תמיד לפנות ליועץ משכנתאות פרטי שייתן לך ייעוץ נוסף או ייעוץ אישי  לפני לקיחת המשכנתא וגם בעיקר לאחר לקיחת המשכנתא כאשר יש שינויים בתנאי ריבית ובמסלולים וברגולציה.

הטלפון הנייד של חני צאיג  0506314612 . פקס  15350631461

השאלה הגורלית - האם לקחת משכנתא או להשכיר דירה? לרוב האנשים לבית יש מושג פסיכולוגי ופחות מושג כלכלי. הוא מעונין בתחושת בטחון ולא בתחושת ארעיות ולעבור דירה משנה לשנה למקום אחר בשכירות. מי שיש לו הון עצמי מספק יכול לקנות דירה ולא לשלם שכירות.

אני אומר יחד עם זאת. אם יש לך חצי מיליון- מילון שקל לקנית דירה. תשלום שכירות 2000-3000 בחודש. אפשר להשקיע את ההון העצמי שנשאר מידי חודש בתשלום ריבית 3% ומעלה בשנה  וקבלת דיבידנד שנתי של 5-10% בשנה ממניות כבדות במדד המעוף- ת"א 25. ככל שסכום  הדירה גדול יותר,כך כדאיות לקנית דירה יורדת ואפשר לשלם שכירות רק או בעיקר מתשלום הריבית של הכסף, בנוסף לכניסת כסף נוסף ממשכורות והעברות מהמדינה. ככל שהריבית גבוהה יותר ,ומחיר השכירות נשאר דומה, יש יותר כדאיות לשכירות ולא לקניה.